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一線樓市成交量領跌全國 馬其諾防線或將崩潰
北上廣深上半年成交量大跌，有業內人士稱期待下半年轉暖不現實
按照正常市場趨勢發展，房地產市場未來2~3年，難有起色，除非政府下決心去救市。
-廣州同創卓越房地產咨詢顧問有限公司總經理趙卓文
現在來看隻要願意降價的盤，成交都可以上去，不願意降價的都賣不動，下半年預計降價到位後，成交量將有希望回升。
-方圓地產首席市場分析師鄧浩志
據南方都市報報道 一線城市一直被認為是房地產市場的"馬其諾防線"，前兩年開發商意識到市場風險紛紛高調回歸一線城市。不過在市場不太好的今年上半年，一線城市的成交量跌幅卻遠遠高於二三線城市，不僅沒有"穩定"市場，反而有"領跌"全國之勢。業內人士指出，上半年一線城市成交跌幅放大，一方面由於去年成交基數過大，另一方面房價上漲過快和房貸緊縮也導致真正需要買房的人買不起房子。
北上廣深上半年成交跌幅均超三成
6月份剛剛過去，各大城市也都交出瞭今年上半年的樓市成績單，不過在全國整體成績不太好的情況下，一直以來被視為"優等生"的一線城市成績尤為難看。
作為房地產市場最為火爆的首都北京，今年上半年新建住宅簽約數據為276萬平方米(剔除保障房)，相比去年同期530萬平方米的成交面積減少瞭48%。此外其738億元的成交額也相比2013年上半年1190億元下調38%。據瞭解，276萬平方米的半年成交面積為北京近5年來的最低紀錄。而從二手房看，2014年上半年，北京二手房成交4.45萬套，創網簽以來最低紀錄。
位於華東的上海，今年上半年新建商品住宅銷售面積為407萬平方米，相比去年上半年的591.5萬平方米大跌31.2%，同樣表現不佳。
同樣的情況也出現在瞭珠三角的廣州和深圳身上。統計數據顯示，廣州今年上半年網簽成交面積為382.9萬平方米，相比去年上半年550 .8萬平方米的成交面積少瞭167.9萬平方米，跌幅為30.5%。上半年廣州一手住宅成交金額為573.5億元，相比去年上半年少賺瞭182.3億元。
另外深圳市規土委公佈瞭深圳樓市的"中考成績"。上半年，深圳一手住宅成交15133套、142.2萬平方米，與去年同期相比，降幅分別高達41.7%、40%；月均成交2522套、23.7萬平方米，均為4年來最低值。
成交下滑供應量卻大幅提升
今年上半年一線城市成交量大幅下滑，並非因為供應量同樣出現下滑。反而在今年上半年，這幾個城市的供應量在不斷上升。
中原地產研究部數據顯示，北京2014年上半年期房住宅供應大漲。截至目前，北京合計庫存80844套，這是繼2013年1月跌下8萬套後，時隔一年多時間，北京庫存再次回歸到8萬套以上，達到近18個月來的新高。
在上海，今年上半年供應量也有小幅上升。數據顯示，上半年上海新建商品住宅總供應量為526萬平方米，較去年同期的492.7萬平方米上漲3.9%。通過陽光傢緣網數據可以看到，2013年上半年廣州全市新建住宅可售套數為4.6萬套，而至6月末的今年上半年，廣州新建住宅可售套數為5.4萬套，增加不少。
來自世聯行的統計顯示，截至2014土信貸宜蘭三星土信貸汽車貸款高雄林園汽車貸款年6月29日，深圳全市一手房可售面積為327.57萬平方米，可售套數為34201套，處於不斷增加中。若按近8周深圳全市新房周平均565套的銷售速度，目前的新房可售量消化時間為15個月。
一線城市成交領跌全國
"2012~2013年，大型房地產開發商對樓市供求關系的逆轉已經有所察覺。三四線城市的海量供應和一線城市的土地資源緊張，令開發商高調"回歸一線城市"。進入2014年，樓市急劇降溫。發展商卻發現，一線城市比三四線城市還要降得多。"廣州同創卓越房地產咨詢顧問有限公司總經理趙卓文表示。
記者瞭解到，相對於一線城市動輒超過30%的成交量跌幅，算上二三線城市之後的全國市場表現反而還要好一些信貸貸款率利怎麼貸款比較會過件。
據國傢統計局在6月中旬發佈的數據顯示，1~5月份，全國房地產開發投資30739億元，同比名義增長14.7%；全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比僅僅下降7.8%。
按照中國指數研究院的分類統計，今年上半年，一線城市月均成交面積為51萬平方米，同比大幅下降31.4%，在各類城市中降幅最大；二線代表城市月均成交面積為56萬平方米，同比下降15.5%；三線代表城市上半年月均成交22萬平方米，同比下降18.9%。
一線城市成交量大跌均價較堅挺
值得註意的是，一線城市成交的慘淡卻沒有直接影響到房價。上半年北京新建住宅的成交均價達26687元/平方米，較去年同期上漲瞭18.86%。上海新建商品住宅成交均價為25745元/平方米，相比去年同期的23342元/平方米也上漲10.1%。
今年上半年廣州全市11區一手住宅均價為14978元/平方米，比去年同期的13723元/平方米上漲瞭9.11%。深圳房價也沒有隨成交量同步下滑，上半年深圳全市新房成交均價為23498元/平方米，同比上漲9.63%。
中國指數研究院數據顯示，一線城市上半年房價指數累計上漲2.64%，遠低於去年同期的8.47%，但仍處於上漲態勢；二三線城市價格則由漲轉跌，上半年累計跌幅分別為1.10%、0.88%。
觀察
為啥一線城市成交量跌幅大？
對於上半年一線城市成交量領跌全國的現象，方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為，同比跌幅與基數有關。"其實上半年全國的成交都不太好，二三線城市從去年開始就跌瞭，所以同比跌幅看起來要小一些；一線城市"扛到"今年上半年才跌，去年的基數比較大，因此看起來跌幅很大。"他表示。
趙卓文認為，一線城市房地產"陷落"有多個原因，最主要的就是經濟增速放緩。"例如廣州GDP增幅由去年的12%回落到今年第一季度的7.4%，影響很大。另外就是房地產金融收緊，開發貸款和房貸都直接受到影響，同時反腐力度加大的影響也很大。"他表示，成交量下跌，才能讓我們知道投資客和公務員購房有多大比例；價格下跌，才能讓我們知道一線城市也存在明顯的泡沫。
房地產專傢韓世同則認為，一線城市的房價漲得過高，導致有效的購買需求減少。買得起的都是投資性的買傢，但是他們又受到限購的制約，無法出手買房。而真正的剛需買傢，又買不起房子，這也導致上半年一線城市樓市成交出現大幅下滑。"另外，一些二三線城市已經放松樓市調控政策，而一線城市執行仍嚴格。"他說，現在已經到瞭一線城市適度調整限購政策的時機，如果等到降得太多大勢已去瞭再來放開，投資客也不會再入市，放松都無法刺激成交。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-09/08172810695.shtml
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