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專傢稱高房價已成強弩之末 缺乏繼續上漲動力
高房價已屏東縣信用貸款利率成強弩之末
苑德軍
時下，房價又到瞭一個重要的轉折關口。針對未來房價是上漲還是下行，專傢學者、業內人士見仁見智，爭論不休。有人認為，樓市前景不容樂觀，房價將逐步下行；有人則繼續看多樓市，認為房價特別是一線城市的房價還會持續上漲，不要指望房價暴跌。房價走勢迷霧重重，不僅使欲購房者十分糾結難於定奪，也給政府正確進行房地產調控決策帶來影響。
對未來房價走勢究竟該做何判斷？"管中窺豹，略見一斑。"實際上，今年一季度特別是3月份的房地產數據，已經顯露出樓市走向的端倪，為我們判斷房價走勢提供瞭現實依據。
國傢統計局不久前公佈的數據顯示，3月份，70個大中城市中，新建商品住宅價格與2月份相比，房價未上漲的城市達到14個，為2013年以來最多，而價格環比平均指數漲幅僅為0.23，創2013年以來新低。就同比數據看，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲的城市雖為69個，但其中漲幅回落的城市達到瞭68個，比2月份增加瞭3個，漲幅最低城市的漲幅僅為1.2%。較之新房價格，二手房價格下降更為明顯，3月份二手房價格下降和止漲的城市已達28個。
和房價漲幅趨緩相伴，樓市成交量也大幅下滑。據中原地產統計，3月份，全國54個城市住宅簽約交易量同比下降33.5%，其中二線城市下降47.5%，一線城市也下降瞭40.4%。作為全國房價走勢風向標的北京，3月份二手房成交量僅為8943套，同比下降79.6%，創6年來同期二手房交易量最低值。
僅僅依據一個月度的數據，也許還遠不足以說明樓市進入拐點。但一路高歌猛進、量價齊升的火爆樓市突然變"冷"，其中必有緣由。3月份樓市的量價變化，實際上已經發出瞭明晰的信號，即樓市已經觸頂、高房價缺乏繼續上漲動力並已成強弩之末。
準確把握未來的房價走勢，須對影響未來房價變動的諸多因素進行分析。在筆連江縣小額信貸條件者看來，至少有六方面因素成為拉動房價向下的力量。
一是經濟減速。中國房價自2000年以來迅速、持續上漲，是與中國經濟的高速增長密切相關的。經濟高速增長在帶來房地產投資高增長的同時，也推動瞭城鎮化進程，促進瞭居民收入水平的提高，從而放大瞭住房需求。當前，中國經濟增長已進入"7"時代，經濟下行壓力很大。今年一季度GDP增長隻有7.4%。經濟減速對房價的影響是雙重的，一方面，從房地產的需求端看，經濟減速會影響居民的就業和收入增速進而影響住房需求；另一方面，從房地產的成本端看，經濟減速背景下壓縮過剩產能和結構轉型升級過程加快，將導致鋼材、水泥、平板玻璃等建材價格下行，從而降低住房建造成本。
二是流動性變化。四萬億元投資強刺激帶來的貸款增量和社會融資規模快速增加，國際收支"雙順差"使外匯占款迅速增長進而使得基礎貨幣大量投放，這些因素綜合在一起導致瞭貨幣供應量的急劇擴張，為房價節節走高提供瞭適宜的貨幣條件。而現在情況發生瞭重大變化，流動性過剩的局面已不復存在。從國內看，銀行不良資產比率上升，適應結構轉型要求銀行的貸款結構面臨重大調整，銀行放貸行為更加審慎；地方政府債務風險加大，地方政府債務規模擴張受到限制；金融監管部門為管控金融機構的流動性風險和產品違約風險，將繼續采取有力監管措施規范同業業務、信托業務，通過"影子銀行"渠道融資的規模也會下降；外匯占款增加放緩，將使基礎貨幣的投放規模下降；存款利率市場化加速推進，會推動市場利率水平走高。所有這些，會導致貨幣供應量增長率下降，流動性趨緊可能成為一種常態。從國際看，美聯儲今年年初啟動QE退出機制，至今已宣佈瞭三輪QE規模削減安排，而QE退出不僅會導致"熱錢"流出，加劇國內流動性壓力，同時還會引起人民幣貶值，提高國內利率水平。目前，由於市場流動性和銀行貸款額度都很緊張，8.5折的按揭優惠利率在房貸市場上已經絕跡，70%的城市出現中小銀行停貸現象。即使同意發放按揭貸款，銀行推遲放貸的現象也十分普遍，最長的要等半年。"融資難"和"融資貴"的雙重制約，阻礙瞭部分住房需求的實現，同時也將迫使開發商在流動性緊張的情況下，不得不通過降價促銷來加快回籠資金。
三是供求關系變化。政府的限購政策對遏制房地產投資需求發揮瞭積極作用。而自住房供應增加以及共有產權住房的即將推出，則會顯著增加住房供給。由於近期自住房集中入市，一些城市的樓市迎來瞭供應高峰。截至4月14日，北京樓市在自住房供應帶動下，庫存量首次回到6萬套以上，這也是自2013年9月10日以來的最高點。數據表明，截至2014年3月底，包括北上廣深在內的20個城市，新建各類商品住宅庫存總量為8401萬平方米，同比增長16.3%，創近5年來新高，其中14個城市庫存出現瞭環比上升現象，北上廣深四個一線城市庫存則呈現出環比與同比"雙升"態勢。自住房大量入市不僅緩解瞭樓市供求關系，而且由於其價格低，對樓市總體價格水平向下也有重要影響。
四是制度建設推進。不動產統一登記制度是確保樓市健康持續發展的基本制度。國土資源部最近公佈瞭不動產統一登記的時間表和路線圖，即到2016年全面實施不動產統一登記制度，2018年前不動產登記信息管理基礎平臺投入運行。不動產登記可以從以下兩方面影響房價：一是為房產稅出臺提供基礎條件；二是可以倒逼房產多的業主抓緊拋售手中房產，增加二手房供應。不動產統一登記制度構成房地產調控長效機制的重要內容。
五是需求和價格透支。近幾年特別是2013年年初以來的房價暴漲以及開發商及其利益代言人對高房價不遺餘力的鼓吹，強化瞭一些公眾"買漲不買落"的購房心理，導致瞭大量購房需求的提前和短期集中實現。這嚴重透支瞭樓市的需求擴張和價格上漲空間。目前，我國一線城市的房價收入比已經超過40倍成為世界最高水平，北京的房價已經超過瞭紐約，而北京的人均收入隻是紐約人均收入的十分之一。高得離譜、令人咋舌的房價，遠遠超過瞭公眾的購買能力，不僅普通百姓"望房興嘆"，就是收入不低的白領階層也難以承受。
六是公眾預期變化。公眾對房價的預期，受制於經濟增長速度、政府調控政策、樓市供求關系等多種因素。而公眾對房價現實水平的自我感受，也是影響其房價預期的重要因素。近幾年房價在政府調控措施頻出的情況下瘋漲，已讓公眾普遍感到無法接受，而今年年初以來樓市交易量大幅下滑，使得一些欲購房者認為房價已經見頂，從而加劇瞭觀望心態。
世上沒有刺破雲天的大樹，也沒有隻漲不跌的商品。價值規律是不可抗拒的。當房價遠遠背離住房的價值時，必然走向價值回歸之路。基於前面述及的六方面因素，再考慮到我國老齡化進程加快的現實情況，用不瞭多久，我國樓市就會由賣方市場轉變為買方市場。
當前，中國樓市的主要矛盾並非簡單的市場分化。更重要也更值得我們高度關註的問題是，房地產行業高增長周期結束、房價下行給宏觀經濟增長和宏觀金融運行帶來的負面影響。對於中央政府來說，應堅持房地產調控政策的連續性，絕不允許房價高企城市的地方政府在"樓市分類調控"口號下，隨意放松限購、限貸政策。要把調控問責制真正落到實處，強化地方政府房地產調控的行政責任。同時，要未雨綢繆，采取有效的政策措施，應對房價下行可能帶來的經濟和金融風險。(作者為中國社會科學院研究生院客座教授、本報專傢委員會委員)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-02/09384109357.shtml
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